売買価格の設定と交渉

Posted by コウ | Posted in 物件価格 | Posted on 23-12-2010-05-2008

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中古住宅や中古マンション、また新築で注文住宅建てるための土地を購入する場合に様々な物件情報を集めることだと思います。
不動産情報誌やインターネット使っての不動産会社のホームページを見たり、不動産会社に物件探しの依頼をしたり。
各不動産物件にそれぞれの売買価格が付いているわけですが、その売買価格がどのように設定されているかを今回お話ししてみようかと思います。
不動産物件を売ろうと考えた方の大半が不動産会社に売却の相談をします。
売却の相談を受けた不動産会社はまずその物件の査定を行います。
中古マンションや中古住宅の場合はその物件の築年数や状況を、土地の場合は周辺環境などを調べて媒介契約の期間である3ヶ月で販売できるであろう価格を査定価格として売却希望者・売り主に提示するのです。
査定で算定した金額と売り主の希望する金額とが折り合えばその金額で媒介契約というのを結んで不動産市場に公開されるわけです。
査定をした段階で周辺の不動産市場価格と中古住宅や中古マンション、土地そのものの地価などが考慮されています。
買い主側にとって高いと感じることも多々あると思いますが周辺の物件の売買価格から価格が飛びぬけていない限りは妥当だて良いでしょう。
不動産物件を気に言った場合、その物件に対して売買購入の申し込みをするわけですが不動産会社と相談して売買価格よりも少し安く金額を入れて申し込みをしましょう。
そこからが不動産会社を仲介とした売買契約の金額交渉が始まります。
あまり安く金額を入れて申し込みをしてしまうと売り主からの印象が悪く、その後交渉すらしてもらえなくなることもあるので注意しましょう。

様々な費用

Posted by コウ | Posted in リフォーム, 不動産 | Posted on 20-11-2010-05-2008

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不動産物件または新築で住宅を建てた際に住宅ローンを組むわけですが、
住宅ローンをどこの金融機関から借り入れをするか、
またどのような金利の住宅ローンを組むかによって総返済額は変わっていくことになります。
また諸費用に関しては大まかな話になりますが物件購入金額の3パーセントから8パーセントぐらいかかると考えておくといいと思います。
また不動産会社に物件探しの依頼をして、契約まで行った場合には不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
不動産会社に支払う仲介手数料は物件価格の3パーセント+6万円の金額に消費税をかけた金額になります。
上記の金額以外にも中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を購入する際にかかる金額があります。
購入した物件への引っ越し代やアパートやマンションなどの賃貸物件からの住みかえの場合は退去するまでの日割で発生する日割家賃や、
物件を管理している不動産会社にもよりますが、部屋から出て行く1ヶ月前に通知しておかなければ違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。
また賃貸物件を出ていく際に現状回復のための費用がかかる場合もあるのでその点も注意しておきたい所です。
購入した物件の傷み具合や状況によってはリフォームの代金が必要になると思います。
実際リフォームを初めから考えている場合は、住宅ローンの種類や金融機関によって異なりますが含めて借り入れすることも考えましょう。
引越の費用は引っ越す物件までの距離や、引越先のマンションの階数やエレベーターの有無、運び出す家財の量と使用される車両の大きさによって変わります。
引っ越し業者の集客用ホームページなどを見てしっかりと考えてください。
もし引っ越しの費用を少しでも少なくしようと思うのならば土日を避けて平日で引っ越し業者に頼むようにしましょう。

不動産物件の契約

Posted by コウ | Posted in 不動産, 契約, 購入 | Posted on 07-10-2010-05-2008

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重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。
一度契約を締結すると簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。
不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものなので注意してください。

買い主と売り主が集合し売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。
その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金とは契約の締結を証することを目的として授受される金銭をいいます。
一般的に不動産売買契約では「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄し、またその返還を求めないこと、また売主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

次に瑕疵について理解しましょう。
雨漏りや建物本体の白アリ被害のような物件の欠陥などを瑕疵(かし)といいます。
そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった瑕疵を隠れた瑕疵といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合は契約の解除を求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決めます。
しかし隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。
なお、不動産会社が売主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築の家の売主は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は売主と買主の信頼関係の上に成立します。
一度契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできないので注意しましょう。

売買契約時に不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うことも多いようです。

重要事項説明

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 購入 | Posted on 22-09-2010-05-2008

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契約前には、必ず行われるのが重要事項説明です。

重要事項とは、宅地建物取引業法により不動産売買にあたり不動産会社の宅地建物取引主任者が買主様に説明しなければならない事項をいいます。
対象不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の制限、契約解除に関する事項などがあります。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
しかし重要事項に記載されている内容は難しいことが多いため、事前に準備してもらい、目を通しておくことをおすすめします。
また当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。
購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

<宅地建物主任者の確認>
重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。
説明者が確かに宅地建物取引主任者であることは主任者証で確認してください。
万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意しましょう。

<取引の態様>
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介(仲介)なのか、といった取引態様の説明があります。

<物件の概要>
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定しましょう。
各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録(登記簿)の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

<登記簿に記載された事項>
重要事項説明書の記載事項を登記簿内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容について説明を受けることが重要です。

<都市計画法、建築基準法に基づく制限>
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握してましょう。
また土地と道路の関係は住宅の建築に大きな影響を与えます。
道路幅員が狭いと建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

<道路その他のインフラに関する事項>
購入予定物件が私道に接している場合は物件に私道部分が含まれるかどうか、また含まれる場合はその面積や位置などを説明してもらいます。
私道は権利関係が複雑で、維持管理のための負担金や道路の掘削等に所有者の承諾、通行料の負担などさまざまな確認が必要です。
また飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。生活に不可欠なものなので整備状況は整備されている場合でも負担金などが必要な場合もあるので確認しましょう。
飲用水などの設備が未整備の場合は、整備の見込みについて説明を受けます。
購入後に整備される場合にも、特別な負担が必要となることがありますので注意しましょう。

その他にも<その他物件に関する事項><契約条件に関する事項><マンションなど区分所有に関する事項>
などがあります。

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため難しいとおもいますがひとつひとつ丁寧に解説してもらい理解しましょう。
購入しようとする物件をしっかりと特定し、影響を及ぼす可能性のあるの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどを必ず確認しましょう。
重要事項の確認を怠ると購入後に自らの権利を制限されることがありますので注意しましょう。

物件購入の申し込み

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 申し込み | Posted on 08-08-2010-05-2008

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一般的に、新築分譲マンションなど物件への購入申し込みは、現地の販売事務所で行われます。
購入申し込み時に「申込証拠金」としてお金を支払うことも多いようです。
「申込証拠金」とは購入意向が確かであることを示すために支払われるもので、契約が成立したときには、手付金や物件の購入代金に充当されます。
契約に至らなかった場合には、申込証拠金は返還されますが、申込証拠金の法的な性質は必ずしも明確ではないため、その返還をめぐるトラブルも多いようです。
申込証拠金の支払いを求められた場合は、その後の取り扱いをしっかりと確認しましょう。
必ず申込証拠金として授受されたこととその金額、支払日などが記載された預り証等を受け取りましょう。
申込証拠金を支払って購入申し込みをし、物件情報と契約条件をより詳細に確認し、購入までの具体的な手続きを進めることとなります。

中古物件の場合、購入の申し込みは「買付証明書」と呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売り主に渡される事が多いようです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、具体的な購入希望を伝え優先的な個別交渉の開始を求めるものです。
購入希望者から提示された条件を踏まえて、売主が契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。売主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みます。
個別交渉では、互いの条件の違いを仲介する不動産会社がを調整し、より具体的な条件を決めていきます。
購入の申し込みの後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回することがあります。
このような場合、一般的に売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。
ただし、特に不動産中古物件の売主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉をしているので申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。

物件価格と相場

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件価格, 購入 | Posted on 24-04-2010-05-2008

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今回は不動産物件の価格について考えてみましょう。

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように明記された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で決まる訳ではありません。
売り主と買い主が個別に希望価格・条件を調整し、合意したときに売買価格が決まります。

不動産の特徴として不動産には一つとして同じものが存在しません。
不動産は”唯一無二”なのです。
同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況など周辺環境によって、価格が大きく変わります。
また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。
このように不動産の特徴を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
そこで物件購入を依頼した不動産会社に各物件ごとのメリット・デメリットを聞き、検討してみましょう。

不動産市場にも、相場の動きがあります。
たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。
不動産価格は市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
また不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証できません。
しかし不動産の購入で後悔しないためにも周辺物件の情報や販売事例などの多くの情報を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行いましょう。
また最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、納得した上で取引することが重要です。
交渉する上で必要になるのは購入を依頼した不動産会社、また担当の営業マンが熱心に交渉してくれるかも重要になります。

そのためにも信頼できる不動産会社、営業マンを選んでおきましょう。

不動産の相場観を持っていれば、購入計画や条件の見直しを自分で判断することができます。
例えば、希望エリアの相場が予算より高いと分かれば、探すエリアを広げたり、新築だけでなく中古住宅も含めて探してみるなど、希望条件の見直しをすることができます。
また、検討している物件が割高なのか、相場並みなのか、割安なのか、ある程度把握することも可能となります。
最終的に、購入額を決定するのは買い主自身「あなた」です。不動産会社や営業マンに押し込まれない為にも自分自身で判断しましょう。
そのためにも周辺相場をつかんでおきましょう。

物件価格や住宅ローン

Posted by コウ | Posted in 住宅ローン, 物件価格, 購入 | Posted on 18-03-2010-05-2008

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住まいを買うために大きな課題となるのが物件価格です。

物件探しを具体的に始める前におおよその物件購入の予算を把握しておきましょう。住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について理解しましょう。その上で希望条件に適した物件の価格と物件購入のための予算が見合ったものかも確認しましょう。

まず希望条件に近い物件の相場を調べてみましょう。物件の情報は広告チラシやインターネット上で調べたり、物件購入を依頼した不動産会社をから提供される資料等で物件価格の確認ができると思います。
次に予算の目安を立ててみましょう。ここで見落としがちになるのが不動産購入には物件の価格以外にも必要な諸経費です。仲介物件を購入する場合に不動産会社に支払う仲介手数料や契約に必要な印紙代や登記費用、また不動産取得に関わる税金などの諸経費がかかります。住宅ローンの借入費用(事務手数料)や購入物件に掛ける火災保険料等も必要になります。また、引越し費用なども見込んでおきましょう。

物件価格と諸経費を合わせた総額について、資金計画を立てましょう。自身の預貯金や現在のマイカーローンなどの借入額を把握し、住宅ローンの借入可能額などを確認してみましょう。不動産購入に対して用意できる自己資金を整理したり、ご家族からの援助などがある場合も早めに相談しておきましょう。年収や勤務先の状況により借入れ可能額を不動産会社や銀行等に相談・確認をしましょう。

月々の返済やボーナス時の返済を併用するかなども考えて無理のない返済計画と借入れ額を決めましょう。またインターネット上でも簡易的な住宅ローンのシュミレーターなどもあるのでそちらも参考にしましょう。

不動産物件購入の流れ

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件情報, 購入 | Posted on 15-01-2010-05-2008

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このサイトでは不動産の購入や売買を中心とした話を掲載していこうと思っています。

まずは不動産購入をお考えの方は購入の流れを知っておきましょう。
物件情報の収集と住み替えの計画を立ててみましょう。
物件情報は広告チラシやインターネット検索で情報の収集してみましょう。物件の広告チラシの中にはオープンハウス(現地建物見学会)などの情報もあると思います。広告チラシの物件がある程度のご希望条件に当てはまる物件でしたら実際に足を運んでみるのも良い機会だと思います。
また不動産会社に物件の依頼をしてみましょう。不動産会社を訪れた時には物件の希望条件を聞かれると思います。その時にご自身やご家族が希望する物件のある程度のポイントを整理しておく事をお勧めします。

では物件探しのいくつかのポイントをあげてみましょう。

・希望時期
お子様の入学やご家族の転勤等を考えた住み替えの希望・計画を建てる

・物件種目と間取り
マンションか一戸建てか、また必要な広さや間取りを考える。

・生活環境
学校やスーパー、病院等の必要とする生活施設や周辺住環境が充実しているか。

・利便性
通勤通学に必要な交通機関などの利便性を考えましょう。

・資金計画
購入予算、支払い可能額の計算をしてみましょう。
また物件の依頼をする際にしっかりと相談にのってくれる不動産会社を選びましょう。

その他にもこれだけは譲れない条件等があれば必ず伝えるようにしましょう。

100パーセント夢をかなえるということは難しいかもしれませんがより希望に近い最適な物件を選ぶために必要な条件の優先順位をつけて考えてみましょう!