不動産価格と景気

Posted by コウ | Posted in 不動産 | Posted on 28-03-2011-05-2008

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国土交通省から平成23年度の地価公示価格が先日発表にされました。
地価公示地価とは国土交通省が毎年公表する1月1日時点の全国にある標準地の土地の価格で一般の土地の取引価格の指標を示し、公共事業用地の取得価格の規準とされるものです。
しかし地価公示価格の価格決定時点は平成23年の1月1日時点の価格ですから、当然東日本大震災が発生する前までの価格であることを忘れてはいけません。
今回の東日本大震災は被災地だけではなく関東圏も含んだ範囲の不動産・土地価格に影響を与えることとなります。
ご存じのことだともいますが、千葉や横浜では液状化現象が起き、住宅は沈み込み、道路の至る所でマンホールが浮き上がり、ガス・水道と言ったライフラインが使用不可能となっています。
また福島の原子力発電所の事故の影響で関東圏の水道水の汚染の被害も確認され、関東圏から離れる人もあるのではないかと予想されています。
H23年度の地価公示価格でリーマンショックで大きく値を下げた地価が東京都心を中心に徐々に回復していたはずです。
しかしまたこの震災により大きく下落することとなります。
一時的な下落なのかどうかはわかりません。不動産市場は停滞化することとなりますが、逆を言えば下落した時期こそ不動産の買い時と考える人も一部にいるわけです。
不動産が動けばそれなりに景気の回復の下支えとなります。
問題はどの時期にどこの不動産を購入するかという判断です。
10年、20年先を見据える投資家や不動産事業主にはこれからが勝負の時なのかもしれません。
景気の回復や被災地に復興、原発問題など日本の抱える問題は多々ありますが、低迷からよみがえる日本を私は信じています。

安い売買金額には注意すること

Posted by コウ | Posted in 物件, 物件価格 | Posted on 20-02-2011-05-2008

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中古住宅や中古マンションなどの中古物件や新築を建てるための土地を探していると周辺の同じような条件の不動産物件の相場価格よりも安い物件を見つけることがあります。
売買価格が安い物件に必ずしも問題があるとは言えませんが、売買物件の価格を決めるときは周辺の事例などを考慮して決めるため、
安い売買価格にはそれなりの理由があるはずなので注意してその物件の情報を集める必要があります。
中古住宅や中古マンションなどで目で見てわかる経年劣化や時代に合わない間取りの悪さなどが売買価格の安い理由ならば、物件の内覧を行った時に確認すればわかると思います。
北見の賃貸アパートに住んでいた友人も中古住宅を探していた時に、
住宅ローンを計算すると現在の家賃とほぼ変わらないで支払いができると喜んでいたのですが、
冷静に物件の概要を調べてみると問題のある物件だったようです。
しかしいくつかの同じような不動産物件を見た中で物件の状態などが他の物件と差がないのに売買金額が安いとなれば何かしら目に見えない所に問題があると考えるべきでしょう。
事故物件や嫌悪施設が問題であるならばある程度調べれば分かることなのですが、何かしらの訳があり物件の場合は目に見えない場合や周辺で聞いて回ってもわからないこともあります。
目に見えない問題の一つとして考えられるのは物件の権利関係です。
例えばその物件の所有者が複数にいたり、所有権とは別に借地権が別の人にあったり、登記簿上と実際の面積が違うなどの様々な権利関係が影響していることが考えられます。
権利関係が売買に絡んでくると最悪の場合、契約が済んで自分が購入した物件だと主張したとしてもその物件に住むことができなかったりするわけです。
また相続の問題も非常に重大な問題になる可能性もあります。
以前、友人が大分で土地を購入した時に売り主が既になくなっているにもかかわらず売りに出されていて、契約直前で親族が売買に反対するという問題が発生したこともあります。
また札幌で賃貸物件を投資物件として購入しようとした友人の場合、複数人の権利所有者がいてそのうちの一人が売買に出されていることすら知らずに揉めたということもありました。
安い物件すべてに問題があるとは言いませんが気にいった物件が周辺の物件の相場よりも安い場合は情報を集めたり、
不動産会社にしっかり確認するなどして納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

不動産物件の売買金額

Posted by コウ | Posted in 物件価格 | Posted on 30-01-2011-05-2008

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新築で住宅を建てるための土地や中古住宅、中古マンションなどの建物物件などの不動産物件を購入する際、一番気になるのは不動産物件の売買金額だと思います。
マイホームの取得を考えている友人は三重の注文住宅工務店に新築を依頼するか、中古物件を購入してリフォームするかを迷っている所です。
不動産情報誌やインターネットで不動産物件を探してみると大体の物件の金額やその地域の不動産物件の相場を知ることができます。
基本的に不動産売買物件の金額は相場や周辺事例が基準となるので特別な条件や物件の状況がない限りは売買金額は均一化されているはずです。
ではその売買金額ですがどのように設定されるのかを説明したいと思います。
物件の所有者が売却を考えた時に不動産会社に相談をして査定をしてもらいます。
査定で提示される金額とは物件の状況や地価、路線価そして周辺の取引、成約事例を基に計算されます。
またこの査定の金額は売買依頼の契約期間が3ヶ月なのでこの期間内に売れることを想定した金額です。
査定で提示された金額に合意できた時に売買依頼の契約が成立します。
また査定で提示された売買契約に合意がなされなくても売り主の言い値で売買依頼の契約を結ぶ場合もあります。
売り主の言い値で売買金額が決まる場合、周辺の他の物件よりもやや割高なケースが多く、長期的に売れずにいつまでも残ることがあります。
こういった場合は不動産会社からの提案で値下げが行われるわけです。
中古住宅や中古マンションの場合は最近では売り主が売却前にリフォームやリノベーションを行っているものとそうでないものとがあります。
大分で中古マンションを売却した友人はリフォームをしてから売りました。
しっかりと売り物件の状態を確認してその金額が妥当なものかどうか見極めるようにしましょう。
また土地の場合は売買金額の他に土地の造成や地盤改良など必要な場合もあるの地盤や地質などにも注意を払いましょう。

売買価格の設定と交渉

Posted by コウ | Posted in 物件価格 | Posted on 23-12-2010-05-2008

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中古住宅や中古マンション、また新築で注文住宅建てるための土地を購入する場合に様々な物件情報を集めることだと思います。
不動産情報誌やインターネット使っての不動産会社のホームページを見たり、不動産会社に物件探しの依頼をしたり。
各不動産物件にそれぞれの売買価格が付いているわけですが、その売買価格がどのように設定されているかを今回お話ししてみようかと思います。
不動産物件を売ろうと考えた方の大半が不動産会社に売却の相談をします。
売却の相談を受けた不動産会社はまずその物件の査定を行います。
中古マンションや中古住宅の場合はその物件の築年数や状況を、土地の場合は周辺環境などを調べて媒介契約の期間である3ヶ月で販売できるであろう価格を査定価格として売却希望者・売り主に提示するのです。
査定で算定した金額と売り主の希望する金額とが折り合えばその金額で媒介契約というのを結んで不動産市場に公開されるわけです。
査定をした段階で周辺の不動産市場価格と中古住宅や中古マンション、土地そのものの地価などが考慮されています。
買い主側にとって高いと感じることも多々あると思いますが周辺の物件の売買価格から価格が飛びぬけていない限りは妥当だて良いでしょう。
不動産物件を気に言った場合、その物件に対して売買購入の申し込みをするわけですが不動産会社と相談して売買価格よりも少し安く金額を入れて申し込みをしましょう。
そこからが不動産会社を仲介とした売買契約の金額交渉が始まります。
あまり安く金額を入れて申し込みをしてしまうと売り主からの印象が悪く、その後交渉すらしてもらえなくなることもあるので注意しましょう。

不動産物件の売買

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件価格 | Posted on 06-07-2010-05-2008

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内覧をして物件を気に入ったら再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認しましょう。

まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞き、不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。
条件が決まったら売り主に条件を提示するために購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。
また申し込みの際、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
そして資金計画を具体化させていきましょう。
物件の購入資金以外に必要となる諸経費や毎月の返済額などについても試算しましょう。
不動産は金額の張る買い物ですから、充分検討してから購入申込みをしなければいけませんが、他に検討している方にも物件情報は流れています。
不動産は同一の物件はありませんので、買い逃すと後で悔やまれる事にもなります。

基本的に売主との売買の交渉は、申込みをした順番になります。
早急に決断し申込みをするようにした方がいいと思われます。

しかし買い急いで、うっかり重要なチェックをしていなかったということがないように注意しましょう。
また申込みの前にもう一度資金計算を行い、購入可能かどうかは必ず確認しましょう。

購入申込みでは物件購入金額を提示して行います。値段交渉も、申し込みの段階で行います。
例えば、売買価格より100万円安くなれば購入したい、また引渡しはいつ頃にして欲しいなどその申込みを元に、不動産会社に売主への交渉を依頼します。
不動産会社が売主・買主双方の調整を行った後、契約になります。

買主としては、少しでも安く買いたい気持ちはわかりますが、相場とかけ離れた極端な値段交渉は、売主の感情を害し「あの人には売りたくない!」と心象を悪くします。
後から売り出し価格に近い金額で申し込みしたとしても応じてもらえない可能性もあります。
不動産の値段交渉については担当の営業マンと相談の上、常識の範囲内で行いましょう。

物件価格と相場

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件価格, 購入 | Posted on 24-04-2010-05-2008

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今回は不動産物件の価格について考えてみましょう。

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように明記された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で決まる訳ではありません。
売り主と買い主が個別に希望価格・条件を調整し、合意したときに売買価格が決まります。

不動産の特徴として不動産には一つとして同じものが存在しません。
不動産は”唯一無二”なのです。
同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況など周辺環境によって、価格が大きく変わります。
また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。
このように不動産の特徴を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
そこで物件購入を依頼した不動産会社に各物件ごとのメリット・デメリットを聞き、検討してみましょう。

不動産市場にも、相場の動きがあります。
たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。
不動産価格は市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
また不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証できません。
しかし不動産の購入で後悔しないためにも周辺物件の情報や販売事例などの多くの情報を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行いましょう。
また最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、納得した上で取引することが重要です。
交渉する上で必要になるのは購入を依頼した不動産会社、また担当の営業マンが熱心に交渉してくれるかも重要になります。

そのためにも信頼できる不動産会社、営業マンを選んでおきましょう。

不動産の相場観を持っていれば、購入計画や条件の見直しを自分で判断することができます。
例えば、希望エリアの相場が予算より高いと分かれば、探すエリアを広げたり、新築だけでなく中古住宅も含めて探してみるなど、希望条件の見直しをすることができます。
また、検討している物件が割高なのか、相場並みなのか、割安なのか、ある程度把握することも可能となります。
最終的に、購入額を決定するのは買い主自身「あなた」です。不動産会社や営業マンに押し込まれない為にも自分自身で判断しましょう。
そのためにも周辺相場をつかんでおきましょう。

物件価格や住宅ローン

Posted by コウ | Posted in 住宅ローン, 物件価格, 購入 | Posted on 18-03-2010-05-2008

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住まいを買うために大きな課題となるのが物件価格です。

物件探しを具体的に始める前におおよその物件購入の予算を把握しておきましょう。住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について理解しましょう。その上で希望条件に適した物件の価格と物件購入のための予算が見合ったものかも確認しましょう。

まず希望条件に近い物件の相場を調べてみましょう。物件の情報は広告チラシやインターネット上で調べたり、物件購入を依頼した不動産会社をから提供される資料等で物件価格の確認ができると思います。
次に予算の目安を立ててみましょう。ここで見落としがちになるのが不動産購入には物件の価格以外にも必要な諸経費です。仲介物件を購入する場合に不動産会社に支払う仲介手数料や契約に必要な印紙代や登記費用、また不動産取得に関わる税金などの諸経費がかかります。住宅ローンの借入費用(事務手数料)や購入物件に掛ける火災保険料等も必要になります。また、引越し費用なども見込んでおきましょう。

物件価格と諸経費を合わせた総額について、資金計画を立てましょう。自身の預貯金や現在のマイカーローンなどの借入額を把握し、住宅ローンの借入可能額などを確認してみましょう。不動産購入に対して用意できる自己資金を整理したり、ご家族からの援助などがある場合も早めに相談しておきましょう。年収や勤務先の状況により借入れ可能額を不動産会社や銀行等に相談・確認をしましょう。

月々の返済やボーナス時の返済を併用するかなども考えて無理のない返済計画と借入れ額を決めましょう。またインターネット上でも簡易的な住宅ローンのシュミレーターなどもあるのでそちらも参考にしましょう。