重要事項説明

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 購入 | Posted on 22-09-2010-05-2008

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契約前には、必ず行われるのが重要事項説明です。

重要事項とは、宅地建物取引業法により不動産売買にあたり不動産会社の宅地建物取引主任者が買主様に説明しなければならない事項をいいます。
対象不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の制限、契約解除に関する事項などがあります。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
しかし重要事項に記載されている内容は難しいことが多いため、事前に準備してもらい、目を通しておくことをおすすめします。
また当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。
購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

<宅地建物主任者の確認>
重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。
説明者が確かに宅地建物取引主任者であることは主任者証で確認してください。
万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意しましょう。

<取引の態様>
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介(仲介)なのか、といった取引態様の説明があります。

<物件の概要>
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定しましょう。
各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録(登記簿)の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

<登記簿に記載された事項>
重要事項説明書の記載事項を登記簿内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容について説明を受けることが重要です。

<都市計画法、建築基準法に基づく制限>
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握してましょう。
また土地と道路の関係は住宅の建築に大きな影響を与えます。
道路幅員が狭いと建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

<道路その他のインフラに関する事項>
購入予定物件が私道に接している場合は物件に私道部分が含まれるかどうか、また含まれる場合はその面積や位置などを説明してもらいます。
私道は権利関係が複雑で、維持管理のための負担金や道路の掘削等に所有者の承諾、通行料の負担などさまざまな確認が必要です。
また飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。生活に不可欠なものなので整備状況は整備されている場合でも負担金などが必要な場合もあるので確認しましょう。
飲用水などの設備が未整備の場合は、整備の見込みについて説明を受けます。
購入後に整備される場合にも、特別な負担が必要となることがありますので注意しましょう。

その他にも<その他物件に関する事項><契約条件に関する事項><マンションなど区分所有に関する事項>
などがあります。

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため難しいとおもいますがひとつひとつ丁寧に解説してもらい理解しましょう。
購入しようとする物件をしっかりと特定し、影響を及ぼす可能性のあるの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどを必ず確認しましょう。
重要事項の確認を怠ると購入後に自らの権利を制限されることがありますので注意しましょう。

物件購入の申し込み

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 申し込み | Posted on 08-08-2010-05-2008

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一般的に、新築分譲マンションなど物件への購入申し込みは、現地の販売事務所で行われます。
購入申し込み時に「申込証拠金」としてお金を支払うことも多いようです。
「申込証拠金」とは購入意向が確かであることを示すために支払われるもので、契約が成立したときには、手付金や物件の購入代金に充当されます。
契約に至らなかった場合には、申込証拠金は返還されますが、申込証拠金の法的な性質は必ずしも明確ではないため、その返還をめぐるトラブルも多いようです。
申込証拠金の支払いを求められた場合は、その後の取り扱いをしっかりと確認しましょう。
必ず申込証拠金として授受されたこととその金額、支払日などが記載された預り証等を受け取りましょう。
申込証拠金を支払って購入申し込みをし、物件情報と契約条件をより詳細に確認し、購入までの具体的な手続きを進めることとなります。

中古物件の場合、購入の申し込みは「買付証明書」と呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売り主に渡される事が多いようです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、具体的な購入希望を伝え優先的な個別交渉の開始を求めるものです。
購入希望者から提示された条件を踏まえて、売主が契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。売主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みます。
個別交渉では、互いの条件の違いを仲介する不動産会社がを調整し、より具体的な条件を決めていきます。
購入の申し込みの後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回することがあります。
このような場合、一般的に売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。
ただし、特に不動産中古物件の売主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉をしているので申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。

不動産物件の売買

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件価格 | Posted on 06-07-2010-05-2008

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内覧をして物件を気に入ったら再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認しましょう。

まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞き、不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。
条件が決まったら売り主に条件を提示するために購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。
また申し込みの際、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
そして資金計画を具体化させていきましょう。
物件の購入資金以外に必要となる諸経費や毎月の返済額などについても試算しましょう。
不動産は金額の張る買い物ですから、充分検討してから購入申込みをしなければいけませんが、他に検討している方にも物件情報は流れています。
不動産は同一の物件はありませんので、買い逃すと後で悔やまれる事にもなります。

基本的に売主との売買の交渉は、申込みをした順番になります。
早急に決断し申込みをするようにした方がいいと思われます。

しかし買い急いで、うっかり重要なチェックをしていなかったということがないように注意しましょう。
また申込みの前にもう一度資金計算を行い、購入可能かどうかは必ず確認しましょう。

購入申込みでは物件購入金額を提示して行います。値段交渉も、申し込みの段階で行います。
例えば、売買価格より100万円安くなれば購入したい、また引渡しはいつ頃にして欲しいなどその申込みを元に、不動産会社に売主への交渉を依頼します。
不動産会社が売主・買主双方の調整を行った後、契約になります。

買主としては、少しでも安く買いたい気持ちはわかりますが、相場とかけ離れた極端な値段交渉は、売主の感情を害し「あの人には売りたくない!」と心象を悪くします。
後から売り出し価格に近い金額で申し込みしたとしても応じてもらえない可能性もあります。
不動産の値段交渉については担当の営業マンと相談の上、常識の範囲内で行いましょう。

物件の現況

Posted by コウ | Posted in リフォーム, 物件 | Posted on 16-06-2010-05-2008

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物件の周辺環境が確認できたら実際に物件の内覧をしましょう。
中古物件にしても賃貸物件にしても物件の中を見ることは大事なことです。

新築マンション場合はモデルルームに行ってみましょう。
定休日がある場合もあるので仲介業者の不動産会社に事前に予約をしていくことをおすすめします。
また注意しておきたいのは実際に分譲される新築マンションが建築予定または建設中の場合です。
モデルルームと建築地が離れている場合もあるので実際に建物が建つ建築地にも足を運んで、土地の様子や周辺環境などを確認しましょう。
完成物件の場合、実際に物件を見ることができるので、広さや仕様、設備などのほか、窓からの眺望なども細かくチェックしましょう。
未完成物件でモデルルームを見学する場合は、購入を希望する物件との間取りや広さの違いを考えて内覧していきましょう。

また、設備が標準仕様なのかオプションなのか確認しましょう。

中古物件の場合は不動産会社を通して売主様に確認を取り内覧の日程を調整します。
中古物件の場合は建物の維持管理状況や設備などの傷み具合を確認しましょう。
一戸建ての場合は建物の内部のほか外壁や屋根、建物の基礎や土台を確認しましょう。
マンションの場合は外壁や共用廊下などに大きなひび割れや傾きがないかを注意しましょう。
自分では不安な場合は、知人や友人に建築関係の仕事をしている方がいれば同行してもらうと良いかもしれません。
案内の営業マンに事細かく聞いてみるのも必要です。
また物件によっては売り主が居住中のもあります。
内覧中のマナーに気をつけましょう。
また、設備や内装の汚れや傷、欠陥などに気がついても、後で不動産会社の担当者に相談するといった配慮が必要です。
中古物件の場合、「現状有姿」と言って内装が汚れていてもそのままの状態で引渡しを受ける事になります。

渡しを受けた後でリフォームをする必要がある場合は、買主負担になります。
売主がリフォームをすると買主の好みに合わない仕様になったり、工事に対してのクレームが発生した時に、直接に施工業者への申し出ができなくなる恐れがあるからです。
リフォームや設備の入替えが必要な物件は、その費用も資金計画に入れましょう。不動産会社がリフォームの事業部を持っていれば、物件購入からリフォームそして入居、その後のアフターまで安心ではないでしょうか。

物件の周辺環境

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件情報 | Posted on 25-05-2010-05-2008

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物件の情報収集をして希望条件に適した物件がみつかったり、住まい探しを依頼した不動産会社からも物件の案内を提案されりした場合はできるだけ現地確認・物件見学に行きましょう。

新聞折り込みやポスティングチラシなどでよく見掛けるオープンハウスにも足を運んでみてはどうでしょうか。
チラシの紙面上やインターネットの文字・画像情報では周辺環境・雰囲気などは把握しにくいものです。
またインターネットで調べた情報や不動産会社から提供された資料に掲載されている情報が最新の情報で無いことや正確ではないことなどがある為、自分自身で確認しておいた方が良いでしょう。

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。

実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。
現地で確認しておきたい事は、駅から物件まで実際に歩いた時の所要時間やまた駅から物件までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関する事、スーパーや商店街の有無と場所・店の規模・品揃え・営業時間などの生活の便利性・学校や公園・病院・図書館・その他の施設の所在状況、周辺に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無などです。
嫌悪施設や広い空き地などの有無を自分の目で確認しておきましょう。
広い空き地がある場合は、大規模な建物が建築されることで環境が一変する可能性もあります。

建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もありますので、確認しましょう。
また周辺環境の確認のために事前に地図などで周辺の様子を調べておくと現地での確認がスムーズに行えるでしょう。
また、時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックしましょう。不動産会社からの物件案内やオープンハウスの開催などは土曜日や日曜日の昼間が多いと思います。
昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。また、雨天時には、雨水が流れ込む場所や水はけの悪い場所などが分かります。
購入すれば長く住むことになるわけですから慎重に確認しましょう。

しかし現地では調べられない情報もあります。
自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他の行政サービスの内容、災害が起きた場合の危険な場所や避難場所など、周辺の犯罪発生状況や危険な地域などインターネットで調べておきましょう。

現地確認とインターネットを上手く利用し、希望条件に適した物件をさらに選別していきましょう。