新居に住みたい!

Posted by コウ | Posted in 不動産 | Posted on 04-06-2012-05-2008

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山登りが趣味のAさんですが「パンドラの箱さえ開けなければ人類はもっと平和だったんだろうな?」そう言うAさんは人を疑うという事を知らない人なのです。

そばにいた奥さん「そういえば虫食いのあるキノコは食べられるらしいよ!」・・・そんなの迷信ですよ奥さん!

アパート暮らしのAさん、持ち家に住みたくて色々思案中でしたが良い案が浮かんだようです。

さてAさんの両親は市街地の一戸建てに暮らしていますが近所に100坪ほどの土地を持っていてそこには貸家が数軒あります。ただその貸家はボロボロで今は誰も入居していません。

 Aさんの案は、100坪の土地にある貸家を解体し建物を建てるのですが床面積は1階が40坪2階が40坪の80坪まで建てられます。そこで1階に両親用として20坪、賃貸用の小さめな2DKを2室作り2階も同様にAさん用の20坪と賃貸用2室を作ります。支払いはというと金利にもよりますが月々25万円前後ですが家賃収入が駐車場代込みで5万5千円が4世帯分くらいが相場で満室なら22万円入って来ます。整理すると約25万円支払い22万円収入がありますから毎月3万円の支払いと固定資産税や不動産屋に払う管理費などの経費のみで新築の住居に住める事になります。

お父さんの家は土地が狭いので二世帯住宅を建てるには不向きのなようでリフォームして賃貸しますがその収入も支払いにまわせますので楽なローン計画だと考えた訳です。この案を両親に話し協力してローンを払おうと力説した結果両親からGOのサインをもらったAさんです。ただいま建築開始に向けて建築屋さんに相談中です。さて皆さん、土地を持っている人は有効利用すると良い事がありそうですが羨ましい限りです。

不動産価格と景気

Posted by コウ | Posted in 不動産 | Posted on 28-03-2011-05-2008

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国土交通省から平成23年度の地価公示価格が先日発表にされました。
地価公示地価とは国土交通省が毎年公表する1月1日時点の全国にある標準地の土地の価格で一般の土地の取引価格の指標を示し、公共事業用地の取得価格の規準とされるものです。
しかし地価公示価格の価格決定時点は平成23年の1月1日時点の価格ですから、当然東日本大震災が発生する前までの価格であることを忘れてはいけません。
今回の東日本大震災は被災地だけではなく関東圏も含んだ範囲の不動産・土地価格に影響を与えることとなります。
ご存じのことだともいますが、千葉や横浜では液状化現象が起き、住宅は沈み込み、道路の至る所でマンホールが浮き上がり、ガス・水道と言ったライフラインが使用不可能となっています。
また福島の原子力発電所の事故の影響で関東圏の水道水の汚染の被害も確認され、関東圏から離れる人もあるのではないかと予想されています。
H23年度の地価公示価格でリーマンショックで大きく値を下げた地価が東京都心を中心に徐々に回復していたはずです。
しかしまたこの震災により大きく下落することとなります。
一時的な下落なのかどうかはわかりません。不動産市場は停滞化することとなりますが、逆を言えば下落した時期こそ不動産の買い時と考える人も一部にいるわけです。
不動産が動けばそれなりに景気の回復の下支えとなります。
問題はどの時期にどこの不動産を購入するかという判断です。
10年、20年先を見据える投資家や不動産事業主にはこれからが勝負の時なのかもしれません。
景気の回復や被災地に復興、原発問題など日本の抱える問題は多々ありますが、低迷からよみがえる日本を私は信じています。

不動産物件の契約

Posted by コウ | Posted in 不動産, 契約, 購入 | Posted on 07-10-2010-05-2008

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重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。
一度契約を締結すると簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。
不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものなので注意してください。

買い主と売り主が集合し売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。
その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金とは契約の締結を証することを目的として授受される金銭をいいます。
一般的に不動産売買契約では「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄し、またその返還を求めないこと、また売主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

次に瑕疵について理解しましょう。
雨漏りや建物本体の白アリ被害のような物件の欠陥などを瑕疵(かし)といいます。
そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった瑕疵を隠れた瑕疵といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合は契約の解除を求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決めます。
しかし隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。
なお、不動産会社が売主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築の家の売主は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は売主と買主の信頼関係の上に成立します。
一度契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできないので注意しましょう。

売買契約時に不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うことも多いようです。

不動産物件の売買

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件価格 | Posted on 06-07-2010-05-2008

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内覧をして物件を気に入ったら再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認しましょう。

まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞き、不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。
条件が決まったら売り主に条件を提示するために購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。
また申し込みの際、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
そして資金計画を具体化させていきましょう。
物件の購入資金以外に必要となる諸経費や毎月の返済額などについても試算しましょう。
不動産は金額の張る買い物ですから、充分検討してから購入申込みをしなければいけませんが、他に検討している方にも物件情報は流れています。
不動産は同一の物件はありませんので、買い逃すと後で悔やまれる事にもなります。

基本的に売主との売買の交渉は、申込みをした順番になります。
早急に決断し申込みをするようにした方がいいと思われます。

しかし買い急いで、うっかり重要なチェックをしていなかったということがないように注意しましょう。
また申込みの前にもう一度資金計算を行い、購入可能かどうかは必ず確認しましょう。

購入申込みでは物件購入金額を提示して行います。値段交渉も、申し込みの段階で行います。
例えば、売買価格より100万円安くなれば購入したい、また引渡しはいつ頃にして欲しいなどその申込みを元に、不動産会社に売主への交渉を依頼します。
不動産会社が売主・買主双方の調整を行った後、契約になります。

買主としては、少しでも安く買いたい気持ちはわかりますが、相場とかけ離れた極端な値段交渉は、売主の感情を害し「あの人には売りたくない!」と心象を悪くします。
後から売り出し価格に近い金額で申し込みしたとしても応じてもらえない可能性もあります。
不動産の値段交渉については担当の営業マンと相談の上、常識の範囲内で行いましょう。

物件の周辺環境

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件情報 | Posted on 25-05-2010-05-2008

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物件の情報収集をして希望条件に適した物件がみつかったり、住まい探しを依頼した不動産会社からも物件の案内を提案されりした場合はできるだけ現地確認・物件見学に行きましょう。

新聞折り込みやポスティングチラシなどでよく見掛けるオープンハウスにも足を運んでみてはどうでしょうか。
チラシの紙面上やインターネットの文字・画像情報では周辺環境・雰囲気などは把握しにくいものです。
またインターネットで調べた情報や不動産会社から提供された資料に掲載されている情報が最新の情報で無いことや正確ではないことなどがある為、自分自身で確認しておいた方が良いでしょう。

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。

実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。
現地で確認しておきたい事は、駅から物件まで実際に歩いた時の所要時間やまた駅から物件までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関する事、スーパーや商店街の有無と場所・店の規模・品揃え・営業時間などの生活の便利性・学校や公園・病院・図書館・その他の施設の所在状況、周辺に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無などです。
嫌悪施設や広い空き地などの有無を自分の目で確認しておきましょう。
広い空き地がある場合は、大規模な建物が建築されることで環境が一変する可能性もあります。

建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もありますので、確認しましょう。
また周辺環境の確認のために事前に地図などで周辺の様子を調べておくと現地での確認がスムーズに行えるでしょう。
また、時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックしましょう。不動産会社からの物件案内やオープンハウスの開催などは土曜日や日曜日の昼間が多いと思います。
昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。また、雨天時には、雨水が流れ込む場所や水はけの悪い場所などが分かります。
購入すれば長く住むことになるわけですから慎重に確認しましょう。

しかし現地では調べられない情報もあります。
自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他の行政サービスの内容、災害が起きた場合の危険な場所や避難場所など、周辺の犯罪発生状況や危険な地域などインターネットで調べておきましょう。

現地確認とインターネットを上手く利用し、希望条件に適した物件をさらに選別していきましょう。

不動産物件購入の流れ

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件情報, 購入 | Posted on 15-01-2010-05-2008

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このサイトでは不動産の購入や売買を中心とした話を掲載していこうと思っています。

まずは不動産購入をお考えの方は購入の流れを知っておきましょう。
物件情報の収集と住み替えの計画を立ててみましょう。
物件情報は広告チラシやインターネット検索で情報の収集してみましょう。物件の広告チラシの中にはオープンハウス(現地建物見学会)などの情報もあると思います。広告チラシの物件がある程度のご希望条件に当てはまる物件でしたら実際に足を運んでみるのも良い機会だと思います。
また不動産会社に物件の依頼をしてみましょう。不動産会社を訪れた時には物件の希望条件を聞かれると思います。その時にご自身やご家族が希望する物件のある程度のポイントを整理しておく事をお勧めします。

では物件探しのいくつかのポイントをあげてみましょう。

・希望時期
お子様の入学やご家族の転勤等を考えた住み替えの希望・計画を建てる

・物件種目と間取り
マンションか一戸建てか、また必要な広さや間取りを考える。

・生活環境
学校やスーパー、病院等の必要とする生活施設や周辺住環境が充実しているか。

・利便性
通勤通学に必要な交通機関などの利便性を考えましょう。

・資金計画
購入予算、支払い可能額の計算をしてみましょう。
また物件の依頼をする際にしっかりと相談にのってくれる不動産会社を選びましょう。

その他にもこれだけは譲れない条件等があれば必ず伝えるようにしましょう。

100パーセント夢をかなえるということは難しいかもしれませんがより希望に近い最適な物件を選ぶために必要な条件の優先順位をつけて考えてみましょう!