東西側道路・東西入り

Posted by コウ | Posted in 不動産, 土地 | Posted on 17-08-2014-05-2008

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西側道路の場合、敷地の奥にリビングを配置すると、道路から離れていて静かですし、冬は北西の季節風があたらないため温かく、夏の強い西日も受けないので、エアコンの消費電力が軽減できます。道路からの視線がないので、開口部を広くとることもできます。洗濯物も道路から見えず、プライベート空間としてのびのび使えます。
西日の対策は必須です。眩しさや夏の暑さを避けるため、玄関や収納を西側にして、窓をできるだけ小さくしましょう。
南側はお隣さんになります。南からの日照を確保するためには、南側の家との距離が重要になります。できる限りお隣の建物からは距離をとりましょう。

センターから入る場合、居室と水周りは廊下で分離することができ、道路の反対側の東側に、キッチン、ダイニング、リビングと北から南にまとめることができ、南側の居室とリビングもつながります。
北西の端から入る場合、南西に独立した居室が作れますが、道路からの音の進入や夏の西日対策は考慮しなければなりません。
庭は南から東に大きく連続して取れます。植物は良く育つでしょう。
玄関や廊下の採光は、工夫する必要があります。

東側道路は、西側道路の左右逆の間取りでよいのですが、日照については違いがあります。朝日が当たるのですが、冬は午後には日が当たらなくなるため、寒いです。夏は、朝の日は夜間に気温が下がっているため、西日のような暑さにはなりません。それを考え、西側道路と同じように、南側から日差しを取り入れるように、南側の家との距離が重要になります。

条件付土地の良い点・悪い点

Posted by コウ | Posted in 不動産, 土地, 物件 | Posted on 04-12-2012-05-2008

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  品川で不動産を扱っている友人が、条件付の土地のメリット・デメリットを教えてくれました。

 まず、一番多いのが中古住宅付きの土地です。これは、建物を建ったまま売られる土地のことで、通常の更地に比べて安価なのが魅力です。また、法令上、住宅建築に支障がない土地であることが多いです。また、敷地に建物が建ったときのイメ-ジがつかみやすいという利点がありますが、建替えにあたっては解体費用がかかり、コストが大幅にあがることがあります。また、既存の建物が建った時点から、条件が変わっているケ-スがあるみたいです。

 次に、定期借地権つきの土地ですが、これは、土地を購入せずに、借地に家を建てるといった方法ですが、借地の保証金と毎月の地代を支払うだけでよいため、同じ条件の土地を購入するよりはるかにコストダウンができると言っています。住宅用として最も多い定期借地権の期間は50年以上です。ただし、契約期間が満了すると、借地契約はいっさい更新することができません。期間満了とともに、建物を壊し、更地にして土地所有者に変換するということが決められていますので、将来を見据えた計画が必要となります。しかし、契約期間内でしたら、建替えや増改築などは基本的に自由にできます。

 唯一のデメリットは、住まいを次の世代に引き継ぐことができないということです。

 最後に、建築条件つきの土地ですが、指定された施工業者で、一定期間内に家を建てることを条件に売られる土地で、先に土地を売却してから建物を建てることから、売建住宅とも呼ばれています。これと反対に建物も同時に売るのが建売住宅といいます。

 売建住宅の良いところは、建物の間取や仕様などを自由に決められるということです。しかし、売主側がある程度プランを作成しているケ-スが多くありますが、基本的には自由設計で建てられることです。また、住宅建築を前提とした土地ですので、事前調査の手間が省けます。

 難点は、施工業者が指定されているため、工法やデザインの自由度が少ないです。以上を踏まえて土地選びを行って下さい。

新居に住みたい!

Posted by コウ | Posted in 不動産 | Posted on 04-06-2012-05-2008

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山登りが趣味のAさんですが「パンドラの箱さえ開けなければ人類はもっと平和だったんだろうな?」そう言うAさんは人を疑うという事を知らない人なのです。

そばにいた奥さん「そういえば虫食いのあるキノコは食べられるらしいよ!」・・・そんなの迷信ですよ奥さん!

アパート暮らしのAさん、持ち家に住みたくて色々思案中でしたが良い案が浮かんだようです。

さてAさんの両親は市街地の一戸建てに暮らしていますが近所に100坪ほどの土地を持っていてそこには貸家が数軒あります。ただその貸家はボロボロで今は誰も入居していません。

 Aさんの案は、100坪の土地にある貸家を解体し建物を建てるのですが床面積は1階が40坪2階が40坪の80坪まで建てられます。そこで1階に両親用として20坪、賃貸用の小さめな2DKを2室作り2階も同様にAさん用の20坪と賃貸用2室を作ります。支払いはというと金利にもよりますが月々25万円前後ですが家賃収入が駐車場代込みで5万5千円が4世帯分くらいが相場で満室なら22万円入って来ます。整理すると約25万円支払い22万円収入がありますから毎月3万円の支払いと固定資産税や不動産屋に払う管理費などの経費のみで新築の住居に住める事になります。

お父さんの家は土地が狭いので二世帯住宅を建てるには不向きのなようでリフォームして賃貸しますがその収入も支払いにまわせますので楽なローン計画だと考えた訳です。この案を両親に話し協力してローンを払おうと力説した結果両親からGOのサインをもらったAさんです。ただいま建築開始に向けて建築屋さんに相談中です。さて皆さん、土地を持っている人は有効利用すると良い事がありそうですが羨ましい限りです。

不動産価格と景気

Posted by コウ | Posted in 不動産 | Posted on 28-03-2011-05-2008

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国土交通省から平成23年度の地価公示価格が先日発表にされました。
地価公示地価とは国土交通省が毎年公表する1月1日時点の全国にある標準地の土地の価格で一般の土地の取引価格の指標を示し、公共事業用地の取得価格の規準とされるものです。
しかし地価公示価格の価格決定時点は平成23年の1月1日時点の価格ですから、当然東日本大震災が発生する前までの価格であることを忘れてはいけません。
今回の東日本大震災は被災地だけではなく関東圏も含んだ範囲の不動産・土地価格に影響を与えることとなります。
ご存じのことだともいますが、千葉や横浜では液状化現象が起き、住宅は沈み込み、道路の至る所でマンホールが浮き上がり、ガス・水道と言ったライフラインが使用不可能となっています。
また福島の原子力発電所の事故の影響で関東圏の水道水の汚染の被害も確認され、関東圏から離れる人もあるのではないかと予想されています。
H23年度の地価公示価格でリーマンショックで大きく値を下げた地価が東京都心を中心に徐々に回復していたはずです。
しかしまたこの震災により大きく下落することとなります。
一時的な下落なのかどうかはわかりません。不動産市場は停滞化することとなりますが、逆を言えば下落した時期こそ不動産の買い時と考える人も一部にいるわけです。
不動産が動けばそれなりに景気の回復の下支えとなります。
問題はどの時期にどこの不動産を購入するかという判断です。
10年、20年先を見据える投資家や不動産事業主にはこれからが勝負の時なのかもしれません。
景気の回復や被災地に復興、原発問題など日本の抱える問題は多々ありますが、低迷からよみがえる日本を私は信じています。

様々な費用

Posted by コウ | Posted in リフォーム, 不動産 | Posted on 20-11-2010-05-2008

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不動産物件または新築で住宅を建てた際に住宅ローンを組むわけですが、
住宅ローンをどこの金融機関から借り入れをするか、
またどのような金利の住宅ローンを組むかによって総返済額は変わっていくことになります。
また諸費用に関しては大まかな話になりますが物件購入金額の3パーセントから8パーセントぐらいかかると考えておくといいと思います。
また不動産会社に物件探しの依頼をして、契約まで行った場合には不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
不動産会社に支払う仲介手数料は物件価格の3パーセント+6万円の金額に消費税をかけた金額になります。
上記の金額以外にも中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を購入する際にかかる金額があります。
購入した物件への引っ越し代やアパートやマンションなどの賃貸物件からの住みかえの場合は退去するまでの日割で発生する日割家賃や、
物件を管理している不動産会社にもよりますが、部屋から出て行く1ヶ月前に通知しておかなければ違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。
また賃貸物件を出ていく際に現状回復のための費用がかかる場合もあるのでその点も注意しておきたい所です。
購入した物件の傷み具合や状況によってはリフォームの代金が必要になると思います。
実際リフォームを初めから考えている場合は、住宅ローンの種類や金融機関によって異なりますが含めて借り入れすることも考えましょう。
引越の費用は引っ越す物件までの距離や、引越先のマンションの階数やエレベーターの有無、運び出す家財の量と使用される車両の大きさによって変わります。
引っ越し業者の集客用ホームページなどを見てしっかりと考えてください。
もし引っ越しの費用を少しでも少なくしようと思うのならば土日を避けて平日で引っ越し業者に頼むようにしましょう。

不動産物件の契約

Posted by コウ | Posted in 不動産, 契約, 購入 | Posted on 07-10-2010-05-2008

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重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。
一度契約を締結すると簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。
不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものなので注意してください。

買い主と売り主が集合し売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。
その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金とは契約の締結を証することを目的として授受される金銭をいいます。
一般的に不動産売買契約では「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄し、またその返還を求めないこと、また売主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

次に瑕疵について理解しましょう。
雨漏りや建物本体の白アリ被害のような物件の欠陥などを瑕疵(かし)といいます。
そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった瑕疵を隠れた瑕疵といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合は契約の解除を求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決めます。
しかし隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。
なお、不動産会社が売主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築の家の売主は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は売主と買主の信頼関係の上に成立します。
一度契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできないので注意しましょう。

売買契約時に不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うことも多いようです。

重要事項説明

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 購入 | Posted on 22-09-2010-05-2008

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契約前には、必ず行われるのが重要事項説明です。

重要事項とは、宅地建物取引業法により不動産売買にあたり不動産会社の宅地建物取引主任者が買主様に説明しなければならない事項をいいます。
対象不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の制限、契約解除に関する事項などがあります。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
しかし重要事項に記載されている内容は難しいことが多いため、事前に準備してもらい、目を通しておくことをおすすめします。
また当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。
購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

<宅地建物主任者の確認>
重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。
説明者が確かに宅地建物取引主任者であることは主任者証で確認してください。
万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意しましょう。

<取引の態様>
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介(仲介)なのか、といった取引態様の説明があります。

<物件の概要>
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定しましょう。
各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録(登記簿)の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

<登記簿に記載された事項>
重要事項説明書の記載事項を登記簿内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容について説明を受けることが重要です。

<都市計画法、建築基準法に基づく制限>
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握してましょう。
また土地と道路の関係は住宅の建築に大きな影響を与えます。
道路幅員が狭いと建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

<道路その他のインフラに関する事項>
購入予定物件が私道に接している場合は物件に私道部分が含まれるかどうか、また含まれる場合はその面積や位置などを説明してもらいます。
私道は権利関係が複雑で、維持管理のための負担金や道路の掘削等に所有者の承諾、通行料の負担などさまざまな確認が必要です。
また飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。生活に不可欠なものなので整備状況は整備されている場合でも負担金などが必要な場合もあるので確認しましょう。
飲用水などの設備が未整備の場合は、整備の見込みについて説明を受けます。
購入後に整備される場合にも、特別な負担が必要となることがありますので注意しましょう。

その他にも<その他物件に関する事項><契約条件に関する事項><マンションなど区分所有に関する事項>
などがあります。

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため難しいとおもいますがひとつひとつ丁寧に解説してもらい理解しましょう。
購入しようとする物件をしっかりと特定し、影響を及ぼす可能性のあるの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどを必ず確認しましょう。
重要事項の確認を怠ると購入後に自らの権利を制限されることがありますので注意しましょう。

物件購入の申し込み

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 申し込み | Posted on 08-08-2010-05-2008

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一般的に、新築分譲マンションなど物件への購入申し込みは、現地の販売事務所で行われます。
購入申し込み時に「申込証拠金」としてお金を支払うことも多いようです。
「申込証拠金」とは購入意向が確かであることを示すために支払われるもので、契約が成立したときには、手付金や物件の購入代金に充当されます。
契約に至らなかった場合には、申込証拠金は返還されますが、申込証拠金の法的な性質は必ずしも明確ではないため、その返還をめぐるトラブルも多いようです。
申込証拠金の支払いを求められた場合は、その後の取り扱いをしっかりと確認しましょう。
必ず申込証拠金として授受されたこととその金額、支払日などが記載された預り証等を受け取りましょう。
申込証拠金を支払って購入申し込みをし、物件情報と契約条件をより詳細に確認し、購入までの具体的な手続きを進めることとなります。

中古物件の場合、購入の申し込みは「買付証明書」と呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売り主に渡される事が多いようです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、具体的な購入希望を伝え優先的な個別交渉の開始を求めるものです。
購入希望者から提示された条件を踏まえて、売主が契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。売主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みます。
個別交渉では、互いの条件の違いを仲介する不動産会社がを調整し、より具体的な条件を決めていきます。
購入の申し込みの後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回することがあります。
このような場合、一般的に売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。
ただし、特に不動産中古物件の売主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉をしているので申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。

不動産物件の売買

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件価格 | Posted on 06-07-2010-05-2008

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内覧をして物件を気に入ったら再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認しましょう。

まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞き、不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。
条件が決まったら売り主に条件を提示するために購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。
また申し込みの際、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
そして資金計画を具体化させていきましょう。
物件の購入資金以外に必要となる諸経費や毎月の返済額などについても試算しましょう。
不動産は金額の張る買い物ですから、充分検討してから購入申込みをしなければいけませんが、他に検討している方にも物件情報は流れています。
不動産は同一の物件はありませんので、買い逃すと後で悔やまれる事にもなります。

基本的に売主との売買の交渉は、申込みをした順番になります。
早急に決断し申込みをするようにした方がいいと思われます。

しかし買い急いで、うっかり重要なチェックをしていなかったということがないように注意しましょう。
また申込みの前にもう一度資金計算を行い、購入可能かどうかは必ず確認しましょう。

購入申込みでは物件購入金額を提示して行います。値段交渉も、申し込みの段階で行います。
例えば、売買価格より100万円安くなれば購入したい、また引渡しはいつ頃にして欲しいなどその申込みを元に、不動産会社に売主への交渉を依頼します。
不動産会社が売主・買主双方の調整を行った後、契約になります。

買主としては、少しでも安く買いたい気持ちはわかりますが、相場とかけ離れた極端な値段交渉は、売主の感情を害し「あの人には売りたくない!」と心象を悪くします。
後から売り出し価格に近い金額で申し込みしたとしても応じてもらえない可能性もあります。
不動産の値段交渉については担当の営業マンと相談の上、常識の範囲内で行いましょう。

物件の周辺環境

Posted by コウ | Posted in 不動産, 物件, 物件情報 | Posted on 25-05-2010-05-2008

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物件の情報収集をして希望条件に適した物件がみつかったり、住まい探しを依頼した不動産会社からも物件の案内を提案されりした場合はできるだけ現地確認・物件見学に行きましょう。

新聞折り込みやポスティングチラシなどでよく見掛けるオープンハウスにも足を運んでみてはどうでしょうか。
チラシの紙面上やインターネットの文字・画像情報では周辺環境・雰囲気などは把握しにくいものです。
またインターネットで調べた情報や不動産会社から提供された資料に掲載されている情報が最新の情報で無いことや正確ではないことなどがある為、自分自身で確認しておいた方が良いでしょう。

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。

実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。
現地で確認しておきたい事は、駅から物件まで実際に歩いた時の所要時間やまた駅から物件までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関する事、スーパーや商店街の有無と場所・店の規模・品揃え・営業時間などの生活の便利性・学校や公園・病院・図書館・その他の施設の所在状況、周辺に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無などです。
嫌悪施設や広い空き地などの有無を自分の目で確認しておきましょう。
広い空き地がある場合は、大規模な建物が建築されることで環境が一変する可能性もあります。

建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もありますので、確認しましょう。
また周辺環境の確認のために事前に地図などで周辺の様子を調べておくと現地での確認がスムーズに行えるでしょう。
また、時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックしましょう。不動産会社からの物件案内やオープンハウスの開催などは土曜日や日曜日の昼間が多いと思います。
昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。また、雨天時には、雨水が流れ込む場所や水はけの悪い場所などが分かります。
購入すれば長く住むことになるわけですから慎重に確認しましょう。

しかし現地では調べられない情報もあります。
自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他の行政サービスの内容、災害が起きた場合の危険な場所や避難場所など、周辺の犯罪発生状況や危険な地域などインターネットで調べておきましょう。

現地確認とインターネットを上手く利用し、希望条件に適した物件をさらに選別していきましょう。