不動産購入不動産購入について考えよう！

中古マンションを買うときには一緒にリフォームをすることもよくあります。
中古マンションを取引するときには「現状渡し」と呼ばれる取引形態になります。
現状渡しというのは今のままの状態で渡すよ、だから後から文句を言ってこないでねという取引です。
そのため売値も安い場合が多いです。
重大な欠陥がない限りは現状渡しで後から文句を言うことはできません。
ですから安く購入して自分の好きなようにリフォームやリノベーションをすることで快適な生活を送ることもできるのです。
リノベーションとは既存の建物の機能性を向上させたり、使い勝手をよくすることで住む人が快適に暮らせる住環境を整える大規模な改修工事のことです。
リノベーションという言葉は工務店が集客するときによくつかったりしています。
リノベーションをした人の中には快適に過ごせる住環境を造るために、新築を買うよりも高い値段を中古住宅とリノベーションにかけた人もいるようです。
今は住宅を住むためだけと捉えるのではなく、いかにその環境でライフスタイルを表現して人生を楽しむのかということを重視する人も増えてきているようです。
まさに世界にひとつだけの自分たちの住宅が手に入ってますね。
中古住宅や中古マンションを購入するメリットとして立地がいい場所でも安く手に入る場合があるということです。
こうしてリノベーションをした住宅などは売るときにも高く売れることもあります。
自分らしい暮らしを満喫できる中古の物件を購入してからのリノベーションもかんがえてみてはいかがでしょうか。

東日本大震災が発生してから早いもので約一ヶ月半が過ぎようとしています。
この間に住宅や不動産に関わる様々な事がわかってきました。
総理大臣や政府の見解ではお盆過ぎまでには被災された方のための仮設住宅を完成させるといいつつも、現在の進捗率が思わしくないということと、
原発対策もうまく進んでおらず避難している方が非常に苦しんでいるということです。
福島原発の避難エリアでは多くの農家の方が家畜や畑を全て奪われた状態ですし、
東京電力の今後の対応もはっきりしないままという非常に不安定な状況にあります。
確かに津波の被災地や原発の避難地域はまだ報道などで取り上げられているので多くの関心を集めていることですが、
その他の地域でも苦しんでいる方はまだたくさんいるわけです。
先日、私が仕事の関係で東京を経由して新潟県の上越市に移動している時のことですが、隣の席の親子連れは横浜から実家のある群馬県に帰省するということでした。
関東地方では今でも時折、

物資の購入や生活に不安が感じられることがあるということや、マンションというコミュニケーションが希薄な生活空間に生活し続けるよりも安心して暮らせる実家に帰るということでした。
本来、マイホームは安心して暮らせる状態にあるべきですが、
今回の震災や原発事故により家や家族のあり方についても考えさせられることがたくさんあったのではないでしょうか。
また山形で注文住宅を建てようと考えていた親戚も震災の影響から一時的に話をすすめるのを中止しようと考えているそうです。
家造りやマイホーム取得に関しては生活が安定してからまたしっかりと考える時期が来ることでしょう。

国土交通省から平成23年度の地価公示価格が先日発表にされました。
地価公示地価とは国土交通省が毎年公表する１月１日時点の全国にある標準地の土地の価格で一般の土地の取引価格の指標を示し、公共事業用地の取得価格の規準とされるものです。
しかし地価公示価格の価格決定時点は平成２３年の１月１日時点の価格ですから、当然東日本大震災が発生する前までの価格であることを忘れてはいけません。
今回の東日本大震災は被災地だけではなく関東圏も含んだ範囲の不動産・土地価格に影響を与えることとなります。
ご存じのことだともいますが、千葉や横浜では液状化現象が起き、住宅は沈み込み、道路の至る所でマンホールが浮き上がり、ガス・水道と言ったライフラインが使用不可能となっています。
また福島の原子力発電所の事故の影響で関東圏の水道水の汚染の被害も確認され、関東圏から離れる人もあるのではないかと予想されています。
Ｈ23年度の地価公示価格でリーマンショックで大きく値を下げた地価が東京都心を中心に徐々に回復していたはずです。
しかしまたこの震災により大きく下落することとなります。
一時的な下落なのかどうかはわかりません。不動産市場は停滞化することとなりますが、逆を言えば下落した時期こそ不動産の買い時と考える人も一部にいるわけです。
不動産が動けばそれなりに景気の回復の下支えとなります。
問題はどの時期にどこの不動産を購入するかという判断です。
１０年、２０年先を見据える投資家や不動産事業主にはこれからが勝負の時なのかもしれません。
景気の回復や被災地に復興、原発問題など日本の抱える問題は多々ありますが、低迷からよみがえる日本を私は信じています。

東日本大地震が起きてもう一週間が経とうとしています。
地震発生当初は津波の被害について大きく取り沙汰されていましたが、現在では福島原発が大きな問題として取り上げられています。
このままではアメリカのスリーマイル島や旧ソビエト連邦のチェルノブイリ原発事故以上の被害を出すこととなってしまいます。
現地では原発から２０キロから３０キロ圏内では屋内退避などの指示が出ていますが、
個人の考えとしては万が一のことを考えての圏内からの避難した方が良いのではないかと思います。
一番怖いのは混乱を防ぐための過剰な情報統制が働くことです。安全な日本という体裁を守るのではなく、
国民一人一人の命を守るという観点で正しい判断を国が動いてくれることを願うばかりです。
もう一度津波による被害についての話しに戻りますが、津波によって被災された方、また亡くなられた方の中にも新築やマイホームの夢を持っていた方もいたはずです。
それが一瞬にしてその夢や家族、友人また自身の命までも奪われたことを考えると胸が痛くなる思いです。
私の場合、東京の品川区などに友人がいますが、幸いなことにこの数日で連絡が取れました。
これから震災災害からの復興のために救援、支援、食料、物資、また居住地など様々な支援が行われることと思います。
被災された方が満足できるものではない、ギリギリの水準だとしても少しでも、一つでも二つでもできることを被害に遭わなかった西日本に住む私達が支援するべきだと思います。
コンビニなどの店頭または電話でできる募金など今はできることも限られていますが、どうぞみなさんもできることを考えてみて下さい。

中古住宅や中古マンションなどの中古物件や新築を建てるための土地を探していると周辺の同じような条件の不動産物件の相場価格よりも安い物件を見つけることがあります。
売買価格が安い物件に必ずしも問題があるとは言えませんが、売買物件の価格を決めるときは周辺の事例などを考慮して決めるため、
安い売買価格にはそれなりの理由があるはずなので注意してその物件の情報を集める必要があります。
中古住宅や中古マンションなどで目で見てわかる経年劣化や時代に合わない間取りの悪さなどが売買価格の安い理由ならば、物件の内覧を行った時に確認すればわかると思います。
北見の賃貸アパートに住んでいた友人も中古住宅を探していた時に、
住宅ローンを計算すると現在の家賃とほぼ変わらないで支払いができると喜んでいたのですが、
冷静に物件の概要を調べてみると問題のある物件だったようです。
しかしいくつかの同じような不動産物件を見た中で物件の状態などが他の物件と差がないのに売買金額が安いとなれば何かしら目に見えない所に問題があると考えるべきでしょう。
事故物件や嫌悪施設が問題であるならばある程度調べれば分かることなのですが、何かしらの訳があり物件の場合は目に見えない場合や周辺で聞いて回ってもわからないこともあります。
目に見えない問題の一つとして考えられるのは物件の権利関係です。
例えばその物件の所有者が複数にいたり、所有権とは別に借地権が別の人にあったり、登記簿上と実際の面積が違うなどの様々な権利関係が影響していることが考えられます。
権利関係が売買に絡んでくると最悪の場合、契約が済んで自分が購入した物件だと主張したとしてもその物件に住むことができなかったりするわけです。
また相続の問題も非常に重大な問題になる可能性もあります。
以前、友人が大分で土地を購入した時に売り主が既になくなっているにもかかわらず売りに出されていて、契約直前で親族が売買に反対するという問題が発生したこともあります。
また札幌で賃貸物件を投資物件として購入しようとした友人の場合、複数人の権利所有者がいてそのうちの一人が売買に出されていることすら知らずに揉めたということもありました。
安い物件すべてに問題があるとは言いませんが気にいった物件が周辺の物件の相場よりも安い場合は情報を集めたり、
不動産会社にしっかり確認するなどして納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

新築で住宅を建てるための土地や中古住宅、中古マンションなどの建物物件などの不動産物件を購入する際、一番気になるのは不動産物件の売買金額だと思います。
マイホームの取得を考えている友人は三重の注文住宅工務店に新築を依頼するか、中古物件を購入してリフォームするかを迷っている所です。
不動産情報誌やインターネットで不動産物件を探してみると大体の物件の金額やその地域の不動産物件の相場を知ることができます。
基本的に不動産売買物件の金額は相場や周辺事例が基準となるので特別な条件や物件の状況がない限りは売買金額は均一化されているはずです。
ではその売買金額ですがどのように設定されるのかを説明したいと思います。
物件の所有者が売却を考えた時に不動産会社に相談をして査定をしてもらいます。
査定で提示される金額とは物件の状況や地価、路線価そして周辺の取引、成約事例を基に計算されます。
またこの査定の金額は売買依頼の契約期間が３ヶ月なのでこの期間内に売れることを想定した金額です。
査定で提示された金額に合意できた時に売買依頼の契約が成立します。
また査定で提示された売買契約に合意がなされなくても売り主の言い値で売買依頼の契約を結ぶ場合もあります。
売り主の言い値で売買金額が決まる場合、周辺の他の物件よりもやや割高なケースが多く、長期的に売れずにいつまでも残ることがあります。
こういった場合は不動産会社からの提案で値下げが行われるわけです。
中古住宅や中古マンションの場合は最近では売り主が売却前にリフォームやリノベーションを行っているものとそうでないものとがあります。
大分で中古マンションを売却した友人はリフォームをしてから売りました。
しっかりと売り物件の状態を確認してその金額が妥当なものかどうか見極めるようにしましょう。
また土地の場合は売買金額の他に土地の造成や地盤改良など必要な場合もあるの地盤や地質などにも注意を払いましょう。

中古住宅や中古マンション、また新築で注文住宅建てるための土地を購入する場合に様々な物件情報を集めることだと思います。
不動産情報誌やインターネット使っての不動産会社のホームページを見たり、不動産会社に物件探しの依頼をしたり。
各不動産物件にそれぞれの売買価格が付いているわけですが、その売買価格がどのように設定されているかを今回お話ししてみようかと思います。
不動産物件を売ろうと考えた方の大半が不動産会社に売却の相談をします。
売却の相談を受けた不動産会社はまずその物件の査定を行います。
中古マンションや中古住宅の場合はその物件の築年数や状況を、土地の場合は周辺環境などを調べて媒介契約の期間である３ヶ月で販売できるであろう価格を査定価格として売却希望者・売り主に提示するのです。
査定で算定した金額と売り主の希望する金額とが折り合えばその金額で媒介契約というのを結んで不動産市場に公開されるわけです。
査定をした段階で周辺の不動産市場価格と中古住宅や中古マンション、土地そのものの地価などが考慮されています。
買い主側にとって高いと感じることも多々あると思いますが周辺の物件の売買価格から価格が飛びぬけていない限りは妥当だて良いでしょう。
不動産物件を気に言った場合、その物件に対して売買購入の申し込みをするわけですが不動産会社と相談して売買価格よりも少し安く金額を入れて申し込みをしましょう。
そこからが不動産会社を仲介とした売買契約の金額交渉が始まります。
あまり安く金額を入れて申し込みをしてしまうと売り主からの印象が悪く、その後交渉すらしてもらえなくなることもあるので注意しましょう。

不動産物件または新築で住宅を建てた際に住宅ローンを組むわけですが、
住宅ローンをどこの金融機関から借り入れをするか、
またどのような金利の住宅ローンを組むかによって総返済額は変わっていくことになります。
また諸費用に関しては大まかな話になりますが物件購入金額の３パーセントから８パーセントぐらいかかると考えておくといいと思います。
また不動産会社に物件探しの依頼をして、契約まで行った場合には不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
不動産会社に支払う仲介手数料は物件価格の３パーセント＋６万円の金額に消費税をかけた金額になります。
上記の金額以外にも中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を購入する際にかかる金額があります。
購入した物件への引っ越し代やアパートやマンションなどの賃貸物件からの住みかえの場合は退去するまでの日割で発生する日割家賃や、
物件を管理している不動産会社にもよりますが、部屋から出て行く１ヶ月前に通知しておかなければ違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。
また賃貸物件を出ていく際に現状回復のための費用がかかる場合もあるのでその点も注意しておきたい所です。
購入した物件の傷み具合や状況によってはリフォームの代金が必要になると思います。
実際リフォームを初めから考えている場合は、住宅ローンの種類や金融機関によって異なりますが含めて借り入れすることも考えましょう。
引越の費用は引っ越す物件までの距離や、引越先のマンションの階数やエレベーターの有無、運び出す家財の量と使用される車両の大きさによって変わります。
引っ越し業者の集客用ホームページなどを見てしっかりと考えてください。
もし引っ越しの費用を少しでも少なくしようと思うのならば土日を避けて平日で引っ越し業者に頼むようにしましょう。

重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。
一度契約を締結すると簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。
不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものなので注意してください。

買い主と売り主が集合し売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。
その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金とは契約の締結を証することを目的として授受される金銭をいいます。
一般的に不動産売買契約では「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄し、またその返還を求めないこと、また売主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

次に瑕疵について理解しましょう。
雨漏りや建物本体の白アリ被害のような物件の欠陥などを瑕疵（かし）といいます。
そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった瑕疵を隠れた瑕疵といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合は契約の解除を求めることもできます。
このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決めます。
しかし隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。
なお、不動産会社が売主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築の家の売主は、住宅の主要構造部分等（基礎、柱、屋根、外壁等）について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。
期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は売主と買主の信頼関係の上に成立します。
一度契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできないので注意しましょう。

売買契約時に不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うことも多いようです。

契約前には、必ず行われるのが重要事項説明です。

重要事項とは、宅地建物取引業法により不動産売買にあたり不動産会社の宅地建物取引主任者が買主様に説明しなければならない事項をいいます。
対象不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の制限、契約解除に関する事項などがあります。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。
しかし重要事項に記載されている内容は難しいことが多いため、事前に準備してもらい、目を通しておくことをおすすめします。
また当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。
購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

＜宅地建物主任者の確認＞
重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。
説明者が確かに宅地建物取引主任者であることは主任者証で確認してください。
万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意しましょう。

＜取引の態様＞
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介（仲介）なのか、といった取引態様の説明があります。

＜物件の概要＞
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録（登記簿）等により購入物件をしっかりと特定しましょう。
各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録（登記簿）の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

＜登記簿に記載された事項＞
重要事項説明書の記載事項を登記簿内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容について説明を受けることが重要です。

＜都市計画法、建築基準法に基づく制限＞
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握してましょう。
また土地と道路の関係は住宅の建築に大きな影響を与えます。
道路幅員が狭いと建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

＜道路その他のインフラに関する事項＞
購入予定物件が私道に接している場合は物件に私道部分が含まれるかどうか、また含まれる場合はその面積や位置などを説明してもらいます。
私道は権利関係が複雑で、維持管理のための負担金や道路の掘削等に所有者の承諾、通行料の負担などさまざまな確認が必要です。
また飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。生活に不可欠なものなので整備状況は整備されている場合でも負担金などが必要な場合もあるので確認しましょう。
飲用水などの設備が未整備の場合は、整備の見込みについて説明を受けます。
購入後に整備される場合にも、特別な負担が必要となることがありますので注意しましょう。

その他にも＜その他物件に関する事項＞＜契約条件に関する事項＞＜マンションなど区分所有に関する事項＞
などがあります。

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため難しいとおもいますがひとつひとつ丁寧に解説してもらい理解しましょう。
購入しようとする物件をしっかりと特定し、影響を及ぼす可能性のあるの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどを必ず確認しましょう。
重要事項の確認を怠ると購入後に自らの権利を制限されることがありますので注意しましょう。